شهرداری از جمله نهاد های شهری به شمار می رود که مسلما هر یک از ما حتی برای یک بار هم که شده در طول زندگی به منظور انجام امور مختلف به آن مراجعه کرده ایم. اما گاها به دلایل مختلفی که عمدتا نشات گرفته از نا آگاهی از قوانین و بی اطلاعی از موارد حقوقی بوده است موفق به حصول اهداف خود نشده ایم.
همچنین شهرداری از جمله نهاد های عمومی و غیر دولتی است که زیر نظر دولت است که متولی اصلی مدیریت و نگهداری شهری بشمار می آید. هر نوع ساخت و سازی چه اینکه مربوط به بخش خصوصی باشد و یا بخش دولتی لازم است تا نسبت به دریافت مجوزهای لازم اقدام کرده باشد. شاید بارها از بدهی برخی از خانه های اعیان نشین به شهرداری شنیده باشید. این دعاوی و پرونده ها از لحاظ حقوقی قابلیت پیگیری دارند.
در این شرایط، حضور فردی متخصص و آگاه به مسائل مربوط به شهرداری ها می تواند کمک بزرگی به رفع چنین مشکلاتی نماید. همین جاست که عنوانی با نام وکیل شهرداری مطرح می شود. در ادامه به جزئیات بیشتر در این زمینه خواهیم پرداخت.
از آنجا که شهرداری نهادی اجرایی است و در مقام قضایی قرار ندارد، بنابراین اینکه بتواند مستقیما وارد عمل گردد منتفی است. چنانچه به پیگیری حقوقی و عمل قانونی نیاز باشد لازم است تا نهادهای قضایی وارد عمل گردند. بنابراین نماینده شهرداری معمولا در دادگاه به عنوان خواهان و بعضا نیز بعنوان خوانده حضور می یابد.
وکیل شهرداری کیست و چه وظایفی بر عهده دارد؟
عموما شکایت از شهرداری ها، موضوع و محور درصد قابل توجهی از پرونده ها و دعاوی تشکیل شده در مراجع قضایی از جمله دیوان عدالت اداری کشور را تشکیل می دهد.
در این میان، وکیل شهرداری با تسلط به قوانین و مقررات عام و خاص شهرداری، کمیسیون های شهرداری، آئین نامه ها، بخشنامه ها و … می تواند در پیشبرد دعاوی مطروحه علیه شهرداری و اخذ نتیجه مطلوب بسیار موثر باشد. بنابراین، می توان گفت وکیل شهرداری شخصی است که با اتکا بر این آگاهی می تواند از حقوق طرفین در دعاوی مربوط به امور شهرداری ها به خوبی دفاع کند.
از جمله مواردی که معمولا در دعاوی مربوط به امور شهرداری ها مطرح شده و یک وکیل شهرداری می تواند در آنها حضور موثری داشته باشد می توان به اعتراض به آراء صادره از سوی کمیسیون های ماده 100 و 99 و 77 و55 شهرداری، اخذ دستور موقت از دیوان عدالت اداری مبنی بر توقیف عملیات اجرایی آراء صادره از کمیسیون های شهرداری، اخذ مجوز پروانه ساختمانی، گواهی پایان کار و اخذ سند مالکیت، وصول مطالبات پیمانکاران از شهرداری، تغییر کاربری املاک از مسکونی به تجاری، مطالبه خسارت از شهرداری و…اشاره کرد.
چه نهاد هایی مقررات شهرداری را تصویب می کنند؟
بر خلاف دعاوی قضایی دیگر که قوانین مصوب یک نهاد مانند مجلس شورای اسلامی در آن ها حاکم می باشد، در خصوص شهرداری نهادهای متعددی اقدام به تصویب مقررات برای شهرداری می نمایند که برای شهرداری لازم الاتباع بوده و در دعاوی بین شهرداری و شهروندان موثر می باشند. برخی از این نهاد ها عبارتند از:
- شورای عالی شهرسازی و معماری
- کمیسیون ماده 5 قانون شورای عالی شهرسازی و معماری
- شورای اسلامی شهر
- مجلس شورای اسلامی
وکیل شهرداری و کمیسیون ماده 77:
وکیل متخصص درخصوص کمیسیون ماده 77 اقداماتی کاملا تخصصی انجام می دهد. کمیسیون مذکور صلاحیت رسیدگی و رفع اختلافات مالی بین مالکین (مودی) با شهرداری نظیر عوارض و … را داراست. به طور کلی صلاحیت کمیسیون بر دو موضوع اساسی استوار می باشد. مورد نخست که در خصوص قانونی بودن عوارض مورد مطالبه شهرداری است و مورد دوم راجع به میزان عوارض مورد مطالبه و مشمول آن درخصوص مودی است.
وکیل کمیسیون ماده 7 (فضای سبز )
از دیگر مواردی که در صلاحیت وکیل متخصص شهرداری است راجع به اختلافات و دعاوی ناشی از عدم رعایت مقررات ناشی از اعمال قانون فضای سبز و کمیسیون مرتبط با آن است. لازم به ذکر است که قانونگذار برای فضای سبز در حریم و محدوده شهرها اهمیت زیادی قائل می باشد. در واقع هدف روشن نمودن و رفع هرگونه ابهام درخصوص تکلیف دستگاه های اجرایی و همچنین شهروندان درخصوص نگهداری فضای سبز بوده است. همان اصلاح لایحه قانونی حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها.
وکیل ماده 55 قانون شهرداری ها:
وکیل متخصص شهرداری درخصوص ماده 55 و تبصره الحاقی به بند 24 ماده مذکور و دیگر بندهای مرتبط با آن اقدامات لازم و دیگر پیگیری های تخصصی را به وکالت از جانب شهروندان انجام می دهد. چنانچه برخلاف آنچه که در پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری اقدام به تأسیس و ایجاد کسب و پیشه و تجارت شود، شهرداری مورد مذکور را در کمیسیون مقرر در تبصره 1 ماده 100 این قانون طرح می کند.
چنانچه تخلف مالک و یا مستأجر محرز گردد مهلتی که نباید بیش از دو ماه باشد داده می شود تا برای تعطیلی محل کسب و پیشه و یا تجارت ظرف یکماه تصمیم گیری نماید.
وکیل ماده 101 قانون شهرداری
موارد مرتبط با افراز و تفکیک املاک متعلق به اشخاص از جمله اقدامات تخصصی وکیل شهرداری در ارتباط با ماده مذکور می باشد.
وکالت در امورات مربوط به کمیسیون ماده 12 راه و شهرسازی
وکیل شهرداری با وارد شدن به موضوع کمیسیون ماده 12 اقدام به راهنمایی شهروندان نموده و از جانب آنان مشکلات کمیسیون را حل و فصل می نماید.
امورات مربوط به تملک طرح های عمرانی و طرح های هادی و اقدامات وکیل شهرداری
درخصوص تملک املاک برای دستگاه های دولتی و اجرایی و همچنین طرح های هادی روستایی که هدف از آنها بوجود آوردن زمینه توسعه و عمران نقاط روستایی است، وکیل شهرداری می تواند اقدامات موثری را صورت دهد.
مراجع رسیدگی به دعاوی مربوط به امور شهرداری کدامند؟
به طور کلی تعداد مراجع حل اختلاف بین شهروندان و شهرداری نیز بسیار زیاد بوده و بر خلاف سایر دعاوی که در اکثر موارد، تنها مرجع حل اختلاف دادگاه ها می باشند، در دعاوی بین شهرداری و مردم مراجع متعددی اقدام به حل اختلاف می نمایند.
از جمله این مراکز می توان کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری در مورد حل اختلاف شهرداری و مردم در مورد عوارض، کمیسیون ماده 100 شهرداری در مورد اختلافات طرفین در تخلفات ساختمانی، کمیسیون ماده 99 قانون شهرداری در مورد ساخت و سازهای خارج از حریم شهرها و نیزدیوان عدالت اداری در خصوص تخلف از قوانین توسط شهرداری، دادگاه های عمومی کیفری … را نام برد.
از دیگر مراجع رسیدگی به دعاوی امور مربوط به شهرداری می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- کمیسیون مندرج در ماده 8 قانون نوسازی
- کمیسیون بند 20 ماده55 قانون شهرداری
- کمیسیون ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران
- کمیسیون ماده ۷ قانون گسترش فضای سبز شهرها
- کمیسیون ماده ۹ قانون زمین شهری
- کمیسیون ماده 8 قانون شهرداری
دعاوی شهرداری در دیوان عدالت اداری:
از آنجا که حیطه اختیارات شهرداری گسترده است به همین جهت نیز دعاوی ای که مرتبط با این نهاد هستند طیف وسیعی را شامل می شوند. لازم به ذکر است حتی دعاوی مرتبط با شورای اسلامی شهرها نیز به شهرداری ها برمی گردد که این امر نیز نشان دهنده اهمیت داشتن وکیل متخصص در این حیطه است. ممکن این پرسش برایتان مطرح گردد که در چه شرایطی دعاوی شهرداری به دیوان ارجاع داده می شود؟
در این رابطه لازم به ذکر است که به طور کلی چند مورد از دعاوی شهرداری به دیوان ارجاع داده می شود، برای مثال ثبت اعتراضات در رابطه با کمیسیون ماده صد است. همینطور اعتراض به رأی صادره کمیسیون 77 نیز به انضمام آرا کمیسیون مشاغل مزاحم در دیوان عدالت مورد بررسی و تحلیل قرار می گیرند. همچنین دیوان عدالت به مواردی که در ادامه ذکر شده رسیدگی می کند:
- اعتراض به رای کمیسیون باغات
- اعتراض به مصوبات کمیسیون ماده ۵
- شورای عالی شهرسازی
- شورای اسلامی شهر
- اعتراض به تملک غیر قانونی زمین های شهری و غیر شهری
- احراز وقوع تخلف شهرداری و …
رسیدگی به دعاوی شهرداری در دادگاه های عمومی:
دعاوی ای که در ارتباط با ابطال قراردادهای منعقد شده با شهرداری هستند، در دادگاه های عمومی رسیدگی می شوند. بعضی از دعاوی که در آن اقدام به شکایت از شهرداری به موجب دریافت حق ملک شده، جزء اختیارات دیوان عدالت اداری نبوده، بلکه این دسته از مطالبات در دادگاه های عمومی صورت می گیرد. از جمله دعاوی ای که در دادگاه های عمومی مورد بررسی واقع می شوند عبارتند از:
- مطالبات مربوط به دریافت خسارت از شهرداری
- دعاوی مربوط به خلع ید
- دعاوی مربوط به تصرف عدوانی
- مزاحمت از حق
- تصرف عدوانی
- شکایت از شهرداری بابت تخریب غیرقانونی
- شکایت از شهرداری بابت ورود به ملک به صورت غیر قانونی
- شکایت از شهرداری بابت دریافت وجه غیر قانونی
نهاد ها و افراد طرف دعوا با شهرداری:
اشخاص زیادی با شهرداری می توانند طرف دعوا واقع شوند از جمله، نهادهای دولتی نظیر شورای شهر، استانداری، فرمانداری، سازمان شهرداری ها، شورای عالی شهرسازی و معماری و کمیسیون ماده 5.
همچنین شهروندان مانند پیمانکاران در خصوص مطالباتشان از شهرداری، مالکان راجع به املاکی که از سوی شهرداری به تملک درآمده اند، سازندگان درخصوص عوارض و تخلفات ساختمانی و سایر اصناف و مشاغل درخصوص تبلیغات و تابلو. لازم به ذکر است، این امکان وجود دارد که حتی بانکها و سایر نهادها نیز با شهرداری دچار مشکل شوند. در این بین شاید مهمترین دعاوی قابل طرح راجع به تخلفات ساختمانی و دعاوی مرتبط با پیمانکاران شهرداری باشد.
مهم ترین دعاوی مرتبط با شهرداری:
دعاوی قراردادی
- دعاوی قراردادی شهرداری با اشخاص
- دعاوی مطالبات پیمانکاران
- دعاوی کارمندان شهرداری
- دعاوی مناقصات و مزایده های شهرداری
دعاوی ساختمانی
- الزام به صدور پروانه
- تخلفات ساختمانی
- کمیسیون ماده 100
- کاربری ملک
دعاوی عوارض
- عوارض ساخت
- عوارض تفکیک و افراز
- عوارض اصناف و مشاغل
- عوارض تبلیغات و تابلو
- کمیسون ماده 77
دعاوی تصرف
- مطالبه بهای ملک
- رفع تصرف عدوانی
- رفع ممانعت
دعاوی کیفری شهرداری
- تخریب
- ضرب و جرح توسط کارمندان شهرداری
- ممانعت از فعالیت کسبی
در پایان لازم به ذکر است همان طور که پیشتر نیز به آن اشاره شد دعاوی مربوط به امور شهرداری ها از آن دسته از دعاوی حقوقی به شمار می روند که نیازمند حضور و نظارت مستمر یک فرد متخصص و آگاه به مسائل حقوقی است تا بتواند در کمترین زمان ممکن و نیز با کمترین هزینه نسبت به استیفای حقوق طرفین اقدام نماید. به همین منظور پیشنهاد می شود تا از تجربیات یک وکیل شهرداری در این زمینه بهره مند شوید.
ویژگی های وکیل شهرداری :
در ادامه برخی از اصلیترین و مهمترین خصوصیات وکیل شهرداری را مورد اشاره قرار داده ایم که عبارتند از:
1- حق الوکاله وکیل:
از مهمترین فاکتورهایی که باید برای انتخاب وکیل شهرداری مدنظر قرار دهید، قیمتی است که وکیل به شما پیشنهاد می دهد. لازم است تا با درنظر گرفتن بودجه خود اقدام به انتخاب وکیل نمایید.
2- هزینه مشاوره اولیه:
توصیه می شود برای اینکه بهترین وکیل شهرداری را انتخاب کنید با ایشان یک جلسه مشاوره داشته باشید زیرا اینکه هزینه مشاوره اولیه وکیل به چه میزان است می توانید تقریبا کل هزینه ای که باید بپردازید را حدس بزنید. هزینه هایی که برای مشاوره می پردازید را به خوبی بررسی کنید تا با بودجه شما مطابقت داشته باشند.
3- دانش و تخصص وکیل شهرداری:
از اصلی ترین و مهم ترین خصوصیات وکیل شهرداری داشتن دانش و تخصص وی است. وکلایی که در حیطه پرونده شما دارای تخصص هستند متعاقبا به بهترین نحو راهنماییتان می کنند.
4- شهرت وکیل در حیطه پرونده های مشابه شما:
از موارد دیگری که هنگام انتخاب وکیل باید مدنظر قرار دهید شهرت وکیل است. اینکه وکیلی که انتخاب می کنید در زمینه موضوع مدنظرتان تا چه میزان دارای اعتبار و شهرت است اهمیت زیادی دارد. شهرت وکیل نشان دهنده عملکرد خوب و موفقیت ایشان است. از طریق یک جستجوی ساده می توانیدبهترین وکیل شهرداری را انتخاب نمایید. لازم است تا شهرت وکیل را به خوبی مد نظر قرار دهید و زمان انتخاب وکیل آن را در نظر داشته باشید.
5- تجربه کاری وکیل:
چنانچه وکیل دارای تجربه زیادی باشد بدون شک این توانایی را داراست تا پرونده شما را در دادگاه برنده شود. در واقع شما باید بدانیدمیزان تجربه وکیل ، حرفه ای بودن آن را تا حد بسیار زیادی افزایش می دهد.
در پایان لازم به ذکر است همان طور که پیشتر نیز به آن اشاره شد دعاوی مربوط به امور شهرداری ها از آن دسته از دعاوی حقوقی به شمار می روند که نیازمند حضور و نظارت مستمر یک فرد متخصص و آگاه به مسائل حقوقی است تا بتواند در کمترین زمان ممکن و نیز با کمترین هزینه نسبت به استیفای حقوق طرفین اقدام نماید. به همین منظور پیشنهاد می شود تا از تجربیات یک وکیل شهرداری در این زمینه بهره مند شوید.