ملک و املاک از قدیم الایام موضوع دعوای زیادی بوده است و افراد بر سر این موضوع نزاع داشته اند که گاهی آن را از طریق مصالحه و سازش و گاهی از طریق مراجع به حکم و داور و گاهی با مراجع به دادگاه ها و مراجع قضایی اقدام به حل و فصل آن می کنند. امروزه با توجه به پیچیدگی نسبی دعاوی امور ملکی و علاوه بر آن هزینه بر بودن اشتباه در این دعاوی افراد ترجیح می دهند دعوای خود را به یک وکیل ملکی حرفه ای بسپارند تا علاوه بر اینکه مطمئن باشند روند دعوی به درستی طی می شود، از سردرگمی های قانونی در اینباره نیز در امان باشند.
وکیل ملکی کیست؟
وکیل ملکی وکیلی است که به طور تخصصی تمرکز خود را بر روی دعاوی ناشی از املاک قرار داده است. یعنی اگرچه این وکیل می تواند در سایر موضوعات حقوقی نیز وکالت افراد را بپذیرد اما تمرکز و تخصص در امور ملکی قرار داده زیرا دعاوی ملکی قوانین خاصی دارد و باید و با اطلاعات کافی وکالت در دعاوی ملکی را پذیرفت.
بهترین وکیل ملکی چه ویژگی هایی دارد؟
پرونده های ملکی یکی از رایج ترین پرونده ها در دادگاه هاست و علت عمده و اصلی آن هم این است که این قوانین حاکم بر املاک نسبتا پیچیده است و درک آن برای افراد نا آشنا به دانش حقوقی بسیار سخت است .
از این رو اولین و مهمترین ویژگی یک وکیل ملکی خوب این است که به قوانین ثبت و املاک تسلط کافی داشته باشد و دانش خود را در این باره به روز نگه دارد. علاوه بر این طولانی بودن روند رسیدگی به دعاوی املاک نیاز به تخصص و مهارت دارد و نیاز به یک وکیل درجه یک ملکی را به شدت نمایان می کند گاهی پیش می آید روند رسیدگی به این دعاوی سالها به طول انجامد. پس یک وکیل ملکی باید دارای نظم، دقت بالا و قدرت مشاوره کافی در این زمینه باشد تا بتواند از عهده امور محوله به درستی بربیاید.
دعوای ملکی چیست؟
دعوای ملکی دعوایی است که در رابطه با حقوق انسان نسبت به املاک است. املاک شامل اموال غیرمنقول است مثل خانه، زمین، مغازه و … این دعوی زمانی مطرح می شود که حقوق فرد نسبت به ملکی که مالک آن است یا حق استفاده از آن را دارد مورد تضییع قرار گرفته او می خواهد حق خود را پس بگیرد. بنابراین می بینیم که این دعاوی دامنه بسیار گسترده ایی دارد.
در چه مواردی باید به وکیل ملکی مراجعه کنیم؟
اساسا مراجعه به وکیل در هیچ موردی جز موارد مقرر در قانون اجباری نیست و فرد مختار است که به وکیل رجوع کند .
اما در صورت انتخاب وکیل، موارد مراجعه به وکیل ملکی با توجه به دامنه وسیع این دعاوی بسیار زیاد و موضوع اختلافات بسیار متنوع است. در یک دسته بندی کلی می توان موارد رجوع به متخصص دعاوی ملکی را در سه دسته دعاوی ملکی حقوقی، دعاوی ملکی کیفری و دعاوی ثبتی ملکی قرار داد .
دعوای ملکی حقوقی:
دعاوی ملکی حقوقی دعاوی هستند که جنبه کیفری ندارند و در قانون جرم شناخته نشده اند بلکه صرفا از باب خسارت و ضرر و زیان های مالی باید مورد رسیدگی قرار بگیرند.
تعداد این دعاوی بسیار زیاد است و در قانون برای هر کدام راه حلی پیش بینی شده است مانند دعوای سرقفلی، خلع ید، الزام به تنظیم سند ملک، دعاوی مربوط به موقوفات، اجاره، تخلیه ملک، رهن و فک رهن و غیره .
هرکدام از این موارد بسته به این ملک کشاورزی باشد یا استجیاری موضوع و قوانین آن متفاوت می شود ، به عنوان مثال در مورد خلع ید که قوانین مربوط به دعوای خلع ید زمین کشاورزی ، دعوای خلع ید مشاعی ، دعوای خلع ید مستاجر متفاوت است .
در اینجا برخی از مهمترین مصادیق دعاوی ملکی حقوقی را توضیح می دهیم :
- خلع ید : دعوای خلع ید دعوایی است که مالک رسمی یک ملک علیه متصرف غیرقانونی ملک اقامه می کند و خواستار پایان دادن به تصرف غیرمجاز اوست. این دعوا مبنای قراردادی ندارد و با استناد به مالکیت مالک و غیرقانونی بودن تصرف متصرف اقامه می شود.
- تخلیه ید: این دعوا وقتی اقامه می شود که یک رابطه قراردادی مانند اجاره وجود دارد و بعد از خاتمه مدت قرارداد متصرف ملک را تخلیه نمی کند در این شرایط مانند دعوای خلع ید نیازی به ثابت بودن مالکیت خواهان دعوا نیست بلکه صرف وجود رابطه قراردادی و خاتمه مدت قرارداد می توان درخواست تخلیه ملک را نمود.
- الزام به تنظیم سند: وقتی مالکیت ملکی از فردی به فرد دیگر منقل می شود، انتقال دهنده باید سند رسمی ملک را به نام انتقال گیرنده بزند، در صورتی که از این کار امتناع کند انتقال گیرنده می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اقامه کند.
- سرقفلی: حق سرقفلی حقی است نسبت به ملک برای مستاجر به موجب قرارداد یا قانون؛ قبل از مطرح شدن حق سرقفلی در قانون، این حق در عرف با توجه به فعالیت و اسم و رسم مستاجر در جلب مشتری به او تعلق می گرفت. در حال حاضر حق سرقفلی جنبه قانونی دارد و مستاجری که قانونا و یا به واسطه قرارداد حق سرقفلی دارد می تواند برای دریافت آن به دادگاه مراجعه کند.
- دعاوی سه گانه تصرف: یکی از رایج ترین دعاوی در املاک که به سه قسم دعوی رفع مزاحمت، رفع ممانعت از حق و رفع تصرف عدوانی تقسیم می شود. این سه دعوا مختص اموال غیرمنقول و املاک است. رفع تصرف عدوانی مربوط به زمانی است که خواهان دعوا سابقا ملک را در تصرف داشته و خوانده به صورت عدوانی و با قهر و غلبه اقدام به تصرف بعدی ملک نموده است. رفع مزاحمت وقتی است که شخصی برای استفاده دیگری از املاک خود مزاحمت ایجاد کند بدون اینکه ملک را از تصرف او خارج کند و دعوای رفع ممانعت زمانی مطرح می شود که کسی مانع استفاده دارنده حق ارتفاق یا حق انتفاع از حق خود شود.